Tutto sui trend del mercato immobiliare nel 2025

Il mercato immobiliare sta vivendo una grande trasformazione, poiché la sostenibilità ambientale negli ultimi anni è diventata un criterio centrale sia per la costruzione di nuovi edifici che per la ristrutturazione e l’ammodernamento dei vecchi. Conoscere al meglio tutte le tendenze del mercato immobiliare nel 2025 permette di valutare i possibili scenari di uno dei settori più sensibili agli investimenti: un edificio green, per una famiglia, un’azienda o un condominio, significa risparmio sui costi delle bollette di energia e valorizzazione nel lungo periodo. Inoltre, quello immobiliare è anche un settore tra i più impattanti per le emissioni di gas serra e, di conseguenza, più strategici per sostenere la transizione energetica.

La neutralità climatica, infatti, il completo equilibrio tra emissioni di gas serra e loro rimozione dall’atmosfera, è prevista per il 2050. L’obiettivo intermedio, per il 2030, è una riduzione del 55%. In realtà, i singoli stati hanno ridefinito le tappe intermedie; ad esempio, per quanto riguarda l’Italia, l’obiettivo del 2030 è stato individuato nel 43,7%.

I principali effetti degli immobili sulle emissioni di CO₂ sono noti da tempo. A livello di Unione Europea, gli edifici sono responsabili di circa il 40% del consumo energetico complessivo. Questo si traduce nel 36% di emissioni dirette e indirette di gas serra, più di un terzo. È facile quindi capire perché gli investimenti nel settore possano essere decisivi nel contribuire al raggiungimento degli obiettivi di decarbonizzazione stabiliti dall’Unione Europea, che all’immobiliare ha anche dedicato una direttiva specifica, quella sulle case green.

Infine, va considerato che l’obbligatorietà del Bilancio di Sostenibilità, con la rendicontazione dei criteri ESG, è sempre più estesa e riguarda anche le imprese di costruzione. Si tratta, quindi, di un insieme di fattori che rendono particolarmente interessanti i trend del mercato immobiliare nel 2025, per tutti gli attori coinvolti: imprese costruttrici, investitori, acquirenti.

Compravendite

Il 2024 si è rivelato un anno di buona tenuta per il mercato immobiliare, con circa 680.000 compravendite di unità destinate a famiglie - indipendenti o in condominio, ad attività produttive e commerciali o a uffici. Si tratta di un numero un po’ inferiore rispetto a quelli del 2023 e 2022 ma superiore ai 6 anni precedenti, dal 2016 al 2021. La discesa dei tassi di interesse, come misura per contrastare l’inflazione, ha influenzato positivamente i mutui, sostenendo le compravendite anche a fronte di uno squilibrio tra aumento dei prezzi, in generale, e adeguamento delle retribuzioni. Torino, Genova e Palermo sono le città più “movimentate”, in cui sono cresciuti di più gli scambi. Milano e Napoli, invece, quelle con segno negativo.

Locazioni

Il mercato degli affitti, come volume, ha fatto registrare una lieve riduzione rispetto ai 2 anni precedenti (2022 e 2023). C’è però da sottolineare che l’ultima parte del 2024 ha visto un recupero, se confrontata con lo stesso periodo del 2023, del 2,7% circa, con oltre 200.000 nuove locazioni. L’aumento riguarda i principalmente comuni a.t.a., ad alta tensione abitativa (quelli con un forte disagio abitativo), e si accompagna a una crescita dei contratti più brevi, in genere fino a 18 mesi.

Prezzi

I prezzi, per quanto riguarda le compravendite, hanno fatto registrare un lieve incremento rispetto al 2023, pur rimanendo più bassi rispetto ai due anni precedenti (2021 e 2022). Per comprendere meglio la situazione nelle grandi città, si va dai circa 1.300 Euro al metro quadro di Catania ai 5.400 Euro di Milano. I prezzi degli affitti, invece, sono cresciuti tra il 4%, comuni non a.t.a., e il 6% circa, comuni a.t.a. In termini concreti, sempre per quanto riguarda le principali grandi città, la forbice è tra i 9 Euro a metro quadro di Palermo ai 22,6 Euro di Milano.

Al di là delle differenze geografiche, con quel che comportano in termini economici, l’aspetto più rilevante riguarda la classe energetica delle abitazioni. Le dinamiche delle compravendite hanno dimostrato ancora una volta che una casa con la classe energetica più alta, la A, presenta un doppio vantaggio:

• vale circa il 25% in più rispetto a una casa con classe energetica bassa (in alcuni casi la forbice può arrivare anche al 40%);
• viene venduta molto più rapidamente, circa il 15%-20% del tempo in meno.

Fonti: Agenzia delle Entrate, Il Sole 24 Ore.

La richiesta di abitazioni, autonome, in condominio o da destinare ad attività e uffici, probabilmente si manterrà alta anche nel 2025. La causa di questa tendenza è da ricercare, ancora una volta, nel meccanismo dei tassi d’interesse, la cui discesa continuerà a favorire mutui più vantaggiosi. Una condizione, quest’ultima, che agevola le compravendite e che, indirettamente, sostiene il mercato degli affitti.

Per quanto riguarda i prezzi, le previsioni sono in linea con una domanda abbastanza elevata, sia per gli acquisti che le locazioni. I prezzi al metro quadro potrebbero crescere tra il 6% e l’8%, approssimativamente. La forbice, sempre di segno positivo, potrebbe essere più evidente tra gli affitti, compresa tra lo 0,6% di Bologna e l’8% di Torino.

Si prevede che Genova, Bologna e Verona saranno le città in cui salirà maggiormente il prezzo al metro quadro per gli acquisti, con rincari vicini o di poco superiori all’8%. Milano potrebbe confermarsi la città più cara, circa 5.700 Euro al metro quadro, seguita da Firenze, circa 4.500 Euro, e Roma, circa 3.480. E quali potrebbero essere le prospettive degli affitti? A Torino e Napoli potranno esserci gli aumenti più rilevanti, dell’8% circa. Il podio delle città più care ricalca comunque quello dei prezzi per le compravendite: prima Milano con quasi 24 Euro al metro quadro, seconda Firenze con quasi 22 Euro, terza Roma con poco più di 17 Euro.

Tra i principali fattori in grado di influenzare il mercato immobiliare si sono affermati la sostenibilità e i criteri ESG. Nei prossimi anni questo legame sarà ancora più stretto e interesserà costruttori, intermediari, imprese per la ristrutturazione, proprietari, conduttori.

A oggi, è impossibile pensare a un futuro per il settore immobiliare senza tener conto della transizione energetica, delle direttive europee e di tutte le operazioni necessarie per incrementare l’efficienza energetica degli edifici. Se le nuove costruzioni ormai rispondono nella maggior parte dei casi a criteri più green, dalla progettazione alla costruzione, sono i vecchi edifici a essere sotto la lente, sia dei potenziali acquirenti che dei controlli per la conformità alle direttive europee.

Per questo anche la ristrutturazione rappresenta un investimento in grado di farci cogliere tutte le opportunità che il mercato riserva all’edilizia più sostenibile. Al proposito, è bene ricordare quali possono essere gli interventi più importanti.

• Isolamento termico di pareti, pavimenti e tetti.
• Infissi di qualità ad alte prestazioni.
• Adozione di tecnologie intelligenti; la domotica permette di gestire al meglio i consumi energetici.
• Uso di fonti rinnovabili per la produzione di energia e di acqua calda.
• Riduzione di sprechi, grazie a luci a LED ed elettrodomestici ad alta efficienza energetica.
• Facilitazione di una mobilità più green, grazie a colonnine di ricarica per veicoli elettrici e spazi destinati alle biciclette.

In definitiva, un edificio costruito o ristrutturato col fine di massimizzare l’efficienza energetica presenta indubbi vantaggi.

• È più richiesto sul mercato, visto che acquirenti e investitori tendono ad attribuire sempre più importanza alla classe energetica di un’abitazione.
• Ha un maggiore valore immobiliare.
• È già conforme alle nuove norme nazionali ed europee.
• Contribuisce concretamente a mitigare gli effetti dei cambiamenti climatici.
• È più adatto per essere integrato in nuovi modelli energetici, come l’autoconsumo collettivo o le Comunità Energetiche Rinnovabili.
• Può favorire modelli virtuosi di economia circolare, grazie all’utilizzo di materiali riciclati e, di conseguenza, alla riduzione degli sprechi.

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